Zakup mieszkania na rynku pierwotnym oznacza, że umowę podpisujemy z deweloperem, tym samym ustanawiając własność lokalu. Często sprzedaż odbywa się, gdy apartament jest jeszcze niegotowy, a niekiedy nawet przed postawieniem budynku. Jakich formalności należy dopilnować? Mówi o tym ustawa deweloperska.

Rodzaje umów

Cały proces zazwyczaj zaczyna się od zawarcia umowy przedwstępnej. To dokument, który zobowiązuje strony do podpisania umowy sprzedaży, kiedy lokal będzie oddany do użytku. Od kupującego wymaga się ponadto uiszczenia kaucji, a resztę kwoty egzekwuje się dopiero po ukończeniu budowy. Najlepiej, aby sporządzenie umowy przedwstępnej miało formę notarialną, ponieważ chroni to przed nieuczciwymi deweloperami, którzy próbują sprzedać to samo mieszkanie wielu osobom. Pamiętajmy również, że dokument musi zawierać szkic kupowanego apartamentu.

Inną formą deklaracji jest umowa rezerwacyjna. Korzysta się z niej w momencie, gdy nabywający czeka wciąż na przyznanie kredytu, ale jest zdecydowany na kupno lokalu.

Natomiast kiedy budowa znajduje się na wczesnym etapie, a więc zarówno mieszkanie, jak i budynek jeszcze nie istnieją, możliwe jest podpisanie umowy deweloperskiej. Ona również zobowiązuje strony do sporządzenia umowy sprzedaży, kiedy inwestycja zostanie ukończona, jednak od kupującego najczęściej wymaga się wpłaty całej ceny lokalu od razu.

Kiedy mieszkanie jest gotowe do oddania podpisuje się umowę zwaną przyrzeczoną. To poprzez nią dokonuje się przeniesienie własności.

Jakie dokumenty zobowiązany jest posiadać deweloper?

Właściciel działki oraz budynku powinien przedstawić:

1. pozwolenie na budowę lub, jeśli jeszcze go nie uzyskał, zatwierdzenie projektu budowlanego,
2. zaświadczenie o prawie własności, np. odpis z księgi wieczystej,
3. decyzję o oddaniu budynku do użytku,
4. dokument o samodzielności lokali, który stanowi zaświadczenie, że mieszkanie jest indywidualną nieruchomością.

Warto pamiętać, aby sprawdzić w księdze wieczystej kilka informacji. Najważniejsze są działy: IV (hipoteki), II (dane aktualnych właścicieli) i III (obciążenia i roszczenia wobec nieruchomości). Oprócz tego zweryfikujmy również I-O, czyli opis nieruchomości, oraz I-SP, czyli spis praw związanych z lokalem.

Sprzedaż lokalu

Kiedy mieszkanie będzie gotowe, nastąpi jego odbiór. Wtedy sporządza się protokół odbioru technicznego oraz protokół zdawczo-odbiorczy. Ostatnim etapem jest sporządzenie umowy sprzedaży lokalu, która ma formę aktu notarialnego. To w niej poświadcza się, że uzgodnienia z wcześniejszych umów zostały dopełnione, wszystkie należności rozliczono, a mieszkanie stanowi odrębną własność.